Jeśli dopiero do nas dołączyłeś, wróć do części pierwszej tej serii o tym, czym różni się własność konwencjonalnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego od własności mieszkania w bloku lub spółdzielni.
W tym artykule, w części drugiej, skupimy się na tym, w jaki sposób prawo pozwala właścicielowi mieszkania spółdzielczego zwiększyć swoją bazę nie tylko o kwotę wydaną na ulepszenia kapitałowe, w przeciwieństwie do napraw, w obrębie mieszkania. Pozwala ono również właścicielowi na zwiększenie podstawy opodatkowania w celu odzwierciedlenia jego udziału w opłatach eksploatacyjnych lub specjalnych opłatach wyrównawczych, które są wydawane na ulepszenia służące wszystkim mieszkaniom.
Księgowi i inni specjaliści podatkowi powinni pamiętać, że najlepiej służą swoim klientom, gdy informują ich o przepisach podatkowych, które są zarówno pomocne, jak i szkodliwe, zwłaszcza przed sprzedażą mieszkania przez klientów.
Chociaż przepisy podatkowe dotyczące zysków ze sprzedaży domów są generalnie takie same, niezależnie od tego, czy są to domy jednorodzinne, kondominia czy spółdzielnie, doradcy podatkowi, którzy chcą zatrzymać swoich klientów, nie powinni popadać w samozadowolenie. Klienci, którzy po fakcie uświadamiają sobie, jak łatwo mogliby obniżyć swoje podatki, gdyby ich księgowi poinformowali ich o poniższych wskazówkach, prawdopodobnie porzucą swoich doradców.
Warto zauważyć, że wraz z żoną nabyliśmy nasz pierwszy dom, trzypokojowe mieszkanie spółdzielcze na przedmieściach Nowego Jorku, w 1973 roku i jak większość właścicieli będących małżeństwami, zdecydowaliśmy się na współwłasność z prawem do przeżycia, co oznacza, że tytuł własności przechodzi w całości na osobę, która przeżyła.
Artykuły takie jak ten, prosto do Twojej skrzynki poczt
owejZapisz się do naszego newslettera, aby otrzymywać najnowsze trendy w księgowości, pomysły, wiadomości i technologie dostarczane bezpośrednio na Twój adres e-mail.Wpisz adres e-mail * Wpiszadres e-mailZapiszsię
Sposoby właścicieli mieszkań spółdzielczych na budowanie skorygowanej podstawy. Od dnia, w którym wraz z żoną wprowadziliśmy się do naszego bloku, dbaliśmy o to, aby zwiększyć pierwotną bazę kosztową o tyle, ile było to prawnie dopuszczalne, tak aby zmniejszyć zysk przy ewentualnej sprzedaży.
Na początku nasze obliczenia były proste i nieskomplikowane. Nasza baza kosztowa składała się z ceny zakupu plus symboliczne kwoty na pewne koszty zamknięcia transakcji związane z zakupem mieszkania. Obejmowały one honorarium adwokata, poszukiwanie zastawu w celu odkrycia wszelkich zastawów, które zostały zgłoszone przeciwko sprzedawcy mieszkania, oraz złożenie wniosku do zarządu spółdzielni.
Następnie przygotowywaliśmy i przechowywaliśmy dokumentację dotyczącą wydatków na ulepszenia kapitałowe w obrębie mieszkania, które zwiększyły wartość nieruchomości, przedłużyły jej okres użytkowania lub przystosowały ją do nowych zastosowań. Niektóre z nich były dużymi projektami, takimi jak wymiana armatury kuchennej i zabudowa tarasu, inne były małe, jak odnowienie szaf i zainstalowanie wbudowanych regałów na książki.
IRS zabrania podwyższania podstawy opodatkowania za naprawy, takie jak wymiana uszkodzonych okien, naprawa cieknących kranów, malowanie mieszkania czy pranie dywanów, niezależnie od tego, czy były to naprawy pilne. Wszystkie te korekty pierwotnej podstawy kosztowej skutkowały tym, co IRS nazywa "skorygowaną podstawą".
Chociaż właściciel spółdzielni nie może ubiegać się o roczne odpisy z tytułu wydatków na ulepszenia, nie traci ich na stałe. IRS zezwala właścicielowi na dodanie takich wydatków do skorygowanej bazy mieszkania - liczby, którą musi wykorzystać do określenia zysku z późniejszej sprzedaży. W związku z tym ulepszenia zmniejszają podlegający opodatkowaniu zysk przy późniejszej sprzedaży.
Co dalej.
W części trzeciej tej serii omówione zostaną powody, dla których właściciele spółdzielni powinni dokładnie przeanalizować sprawozdania finansowe na koniec roku oraz formularz IRS 1098 (Mortgage Interest Statement), które zarząd spółdzielni przekazuje właścicielom.
