Ostatnio otrzymałem kilka zapytań od osób mieszkających w domach jednorodzinnych w aglomeracji nowojorskiej, które planują sprzedać swoje mieszkania i kupić kondominium lub mieszkanie spółdzielcze. Niektórzy potencjalni sprzedający chcą wiedzieć, czym różni się posiadanie domu jednorodzinnego od posiadania mieszkania w condo lub spółdzielni, a inni są ciekawi, jak IRS zastosuje przepisy podatkowe, gdy właściciele spółdzielni wykorzystają część miesięcznych opłat eksploatacyjnych do zwiększenia skorygowanej podstawy opodatkowania ich mieszkań. Kilka następnych artykułów będzie poświęconych odpowiedziom na te pytania, aby pomóc potencjalnym sprzedającym, a także specjalistom w dziedzinie podatków i księgowości, którzy chcą udoskonalić swoje praktyki i lepiej służyć swoim klientom.
Mieszkania spółdzielcze, występujące głównie w północno-wschodnich Stanach Zjednoczonych, zwłaszcza w Nowym Jorku i w jego pobliżu, oraz mieszkania typu condos występują we wszystkich kształtach, rozmiarach i konfiguracjach. Mogą obejmować drewniane domy szkieletowe z trzema mieszkaniami, wieżowce z setkami mieszkań, a także rozległe osiedla domów miejskich w otoczeniu przypominającym park.
Podstawy mieszkalnictwa
Osoby, które kupują domy jednorodzinne i mieszkania w systemie condo, stają się właścicielami nieruchomości i otrzymują akty notarialne potwierdzające ich własność. Podczas gdy właściciele domów jednorodzinnych są właścicielami wszystkich swoich mieszkań, w przypadku mieszkań typu condo obowiązują inne zasady. Osoby te są właścicielami swoich mieszkań na własność, ale nie nabywają żadnych bezpośrednich udziałów własnościowych w tych częściach budynku lub osiedla, które określa się mianem części wspólnych. Mogą one obejmować hole, podwórka, garaże, centralne ogrzewanie, architekturę krajobrazu, pralnie, magazyny i obiekty sportowe. Pośrednia własność jest wykonywana poprzez członkostwo w stowarzyszeniu condo, które jest właścicielem i jest odpowiedzialne za utrzymanie części wspólnych.
W międzyczasie właściciel mieszkania jest odpowiedzialny za samodzielne opłacanie podatków od nieruchomości, które może odliczyć w ramach limitów na liście A formularza 1040. Jest on również odpowiedzialny za swoją część miesięcznych opłat, zwanych zwykle opłatami wspólnymi. Jej wpłaty pomagają pokryć wydatki ponoszone przez condo na utrzymanie i eksploatację części wspólnych i instalacji w budynku.
Artykuły takie jak ten, prosto do Twojej skrzynki poczt
owejZapisz się do naszego biuletynu, aby otrzymywać najnowsze trendy w księgowości, pomysły, wiadomości i technologie bezpośrednio na swój adres e-mail.Wpisz adres e-mail * Wpisz adres e-mailZapiszsię
Podstawy
spółdzielczościKiedy ktoś kupuje mieszkanie spółdzielcze, nie staje się właścicielem nieruchomości i nie otrzymuje aktu notarialnego. Staje się jednak właścicielem własności osobistej, czyli posiada udziały w budynku jako całości. W języku prawniczym budynek jest spółdzielnią mieszkaniową. Udziały te umożliwiają właścicielom, na podstawie tzw. umów najmu własnościowego, zajmowanie poszczególnych mieszkań lub lokali.
Właściciele muszą uiszczać miesięczne opłaty, tzw. opłaty eksploatacyjne. Te wydatki na utrzymanie pomagają pokryć wydatki budynku na pensje, media i inne koszty operacyjne, lokalne podatki od nieruchomości oraz spłatę kapitału i odsetek od hipoteki obciążającej budynek.
Typowa korporacja spółdzielcza posiada taką hipotekę i bierze na siebie odpowiedzialność za spłatę kapitału i odsetek. Przekazuje je udziałowcom w ramach opłat eksploatacyjnych.
Co dalej.
W częściach drugiej i trzeciej zostanie wyjaśnione, w jaki sposób prawo zezwala właścicielowi spółdzielni na zwiększenie podstawy opodatkowania jego mieszkania ponad kwotę, którą wydaje on na ulepszenia kapitałowe (w odróżnieniu od napraw) w swoim mieszkaniu oraz w jaki sposób właściciel może zwiększyć podstawę opodatkowania, aby odzwierciedlić swój udział w opłatach eksploatacyjnych lub specjalnych opłatach, które są przeznaczane na ulepszenia służące wszystkim mieszkaniom.