Czy nadszedł czas na refinansowanie?

5 stycznia 2024

Ken Berry

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w całym kraju osiągnęło historyczne minima. Oprocentowanie konwencjonalnych, trzydziestoletnich kredytów hipotecznych spadło poniżej 4,5%, a oprocentowanie piętnastoletnich kredytów hipotecznych jest jeszcze niższe. Biorąc pod uwagę obecne środowisko stóp procentowych, wielu klientów będzie kuszonych do refinansowania istniejących kredytów hipotecznych.

Uwaga: Pomimo najniższych stóp procentowych, refinansowanie nie zawsze jest wskazane. Pomóż swoim klientom, przeprowadzając dokładną analizę, biorąc pod uwagę implikacje podatkowe, miesięczne oszczędności dostępne przy niższym oprocentowaniu oraz czas, przez jaki klient spodziewa się pozostać w domu. Kluczem jest znalezienie progu rentowności, czyli liczby miesięcy, przez które klient będzie musiał mieszkać w domu po refinansowaniu, aby odzyskać koszty refinansowania.

Zacznijmy od podstaw podatkowych. Ogólnie rzecz biorąc, podatnik może odliczyć odsetki hipoteczne zapłacone od długu w wysokości do 1 miliona dolarów wykorzystanego do zakupu, budowy lub znacznego ulepszenia głównego miejsca zamieszkania lub jednego innego domu, takiego jak dom wakacyjny. Obejmuje to zadłużenie z tytułu refinansowanego kredytu hipotecznego. Jeśli jednak podatnik ponosi koszty punktów za refinansowanie, punkty te muszą być amortyzowane przez cały okres trwania pożyczki. Każdy punkt jest równy 1 procentowi kwoty kredytu hipotecznego.

Nawet jeśli podatnik może odliczyć wszystkie odsetki od kredytu hipotecznego, niższa stopa procentowa ostatecznie spowoduje mniejsze odliczenia odsetek. Oznacza to, że klient może w rzeczywistości zaoszczędzić mniej w okresie kredytowania, niż mogłoby się wydawać.

Oczywiście, kalkulatory online mogą wykonać tę pracę za Ciebie, ale możesz także użyć szybkiego wzoru "back-of-the-envelope", aby oszacować próg rentowności dla klienta. Wykonaj następujące pięć kroków:

Zsumuj wszystkie wydatki związane z refinansowaniem, w tym punkty, opłaty za złożenie wniosku, opłaty adwokackie, opłaty za udzielenie pożyczki, dodatkowe ubezpieczenie, wyceny, inspekcje, opłaty za rejestrację i badanie, ubezpieczenie tytułu prawnego, raporty kredytowe i tak dalej.
Oblicz miesięczne oszczędności, odejmując obecną miesięczną płatność klienta od kwoty, która będzie należna w przypadku refinansowania kredytu.
Pomnóż miesięczne oszczędności przez łączną federalną i stanową stawkę podatku dochodowego klienta.
Odejmij koszt podatku od miesięcznych oszczędności, aby uzyskać oszczędności netto.
Podziel całkowity koszt przez oszczędności netto, aby określić liczbę miesięcy potrzebnych na spłatę kosztów refinansowania. Jest to próg rentowności; innymi słowy, wszelkie przyszłe oszczędności są sosem.

Przykład: Smithowie zaoszczędzą 500 USD miesięcznie dzięki refinansowaniu, a całkowity koszt wyniesie 8 000 USD. Odzyskanie kosztów refinansowania zajmie parze szesnaście miesięcy. Jeśli Smithowie planują przeprowadzić się za około rok, refinansowanie nie jest dla nich opłacalne. I odwrotnie, jeśli spodziewają się pozostać w domu przez dwa lata lub dłużej, refinansowanie prawdopodobnie ma sens.

W grę mogą również wchodzić dodatkowe czynniki. Na przykład, jeśli istniejący kredyt hipoteczny zawiera klauzulę o karze przedpłaty, skutecznie wydłuży to czas potrzebny klientowi na osiągnięcie progu rentowności. Ponadto, jeśli klient wybierze kredyt hipoteczny, który nie wymaga punktów, oprocentowanie prawdopodobnie będzie nieco wyższe niż oprocentowanie reklamowane.

Najlepsze podejście: Pokierować klientów we właściwym kierunku, analizując dla nich liczby. Jeśli refinansowanie jest realną opcją, należy ostrzec klientów przed operacjami typu "fly-by-night", które oferują "słodkie" oferty, które są zbyt piękne, aby mogły być prawdziwe. Należy doradzić im skorzystanie z usług renomowanego pożyczkodawcy z udokumentowaną historią.

Powiązane artykuły: