Kiedy wynajem wakacyjny nie jest klasyfikowany jako nieruchomość mieszkalna? Jeśli jest to wynajem krótkoterminowy, na okres krótszy niż 30 dni, jest on uznawany za nieruchomość niemieszkalną, a zatem podlega 39-letniemu okresowi amortyzacji, a nie 27,5-letniemu okresowi amortyzacji dla nieruchomości mieszkalnych. Ponieważ jednak artykuł 179(b)(3) wyklucza nieruchomości wykorzystywane do świadczenia usług hotelarskich (inne niż hotele) z możliwości skorzystania z odliczeń energetycznych 179, krótkoterminowe wypożyczalnie wakacyjne nie kwalifikują się do odliczenia 179.
W związku z tym, w celu zmniejszenia zobowiązań podatkowych, podatnicy powinni przeprowadzić analizę podziału kosztów nieruchomości, tak aby mogli (1) skorzystać z bonusowej amortyzacji, jeśli jest to możliwe, oraz (2) spełnić zasady grupowania strat z działalności pasywnej (PAL), zasady dotyczące podstawy opodatkowania, zasady dotyczące ryzyka oraz zasady dotyczące nadwyżki strat z działalności gospodarczej w celu absorpcji strat.
Mieszkaniowy czy niemieszkaniowy?
Większość księgowych uważa wynajem wakacyjny za nieruchomość mieszkalną. W końcu IRS klasyfikuje wynajem wakacyjny jako nieruchomość mieszkalną, więc CPA amortyzują nieruchomości wakacyjne swoich klientów przez 27,5-letni okres amortyzacji.
Artykuł "How to Calculate Your Vacation Rental Property Depreciation", opublikowany na stronie Lodgify w marcu 2021 r., głosi: "Amortyzacja podatkowa nieruchomości wakacyjnych jest definiowana jako odzyskanie kosztów nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej przez cały okres jej użytkowania (który wynosi 27,5 roku). [Podkreślenie dodane]".
Jest jednak pewien wyjątek. Zgodnie z zasadą przejściowości zawartą w art. 168(e)(2), jeżeli nieruchomość wakacyjna jest wynajmowana odwiedzającym ją lokatorom na okres 30 dni lub krócej, powinna być klasyfikowana jako nieruchomość niemieszkalna. W tych szczególnych okolicznościach IRS obecnie uznaje krótkoterminowe imprezy wakacyjne za nieruchomości komercyjne, które podlegają 39-letniej amortyzacji. Innymi słowy, nie są to domy, ale raczej są klasyfikowane w podobny sposób jak hotele.
Artykuły takie jak ten, prosto do Twojej skrzynki poczt
owejZapisz się do naszego biuletynu, aby otrzymywać najnowsze trendy księgowe, pomysły, wiadomości i technologie dostarczane bezpośrednio na Twój adres e-mail.Wpisz adres e-mail *Wpisz adres e-mailZapiszsię
W przewodniku Master Depreciation Guide 2017 opublikowanym przez CCH Publications, IRS, w paragrafie 114, przedstawił taką opinię na temat statusu domów wakacyjnych jako nieruchomości niemieszkalnych:
"Condominium i nieruchomości wakacyjne. Kondominium lub inna nieruchomość wakacyjna, która jest wynajmowana przez właściciela jednorazowo na okres dłuższy niż 30 dni, powinna być traktowana jako nieruchomość mieszkalna na wynajem, ponieważ takie użytkowanie nie jest uważane za przemijające. Jednak w wielu przypadkach kondominium lub inna nieruchomość wakacyjna jest wynajmowana na tydzień lub dwa tygodnie różnym osobom. Wydaje się, że w takiej sytuacji nieruchomość taka powinna być traktowana jako nieruchomość niemieszkalna, przy założeniu, że kondominia i inne nieruchomości wakacyjne (takie jak dom nad jeziorem) są uważane za rodzaj "budowli" podlegającej ograniczeniu związanemu z przemijającym użytkowaniem. [Wszystkie podkreślenia dodano]".
Oto przykład: kondominium jest wynajmowane na jeden tydzień 12 różnym osobom i nie jest użytkowane przez właściciela. W tym przypadku są 84 dni użytkowania przez okres przejściowy (7 x 12) i żadnych dni użytkowania nieprzechodniego. Ponieważ więcej niż 50% wszystkich dni użytkowania ma charakter przejściowy (w tym przykładzie 100% ma charakter przejściowy), kondominium jest uważane za wynajmowane na zasadzie przejściowej i nie kwalifikuje się jako budynek mieszkalny do wynajęcia podlegający amortyzacji przez 27,5 roku.
Pytanie o 179
Jest jeszcze jeden aspekt tej zmiany klasyfikacji. Jeśli krótkoterminowe wynajmy wakacyjne są nieruchomościami komercyjnymi z 39-letnim okresem amortyzacji, to czy nie będą one również kwalifikowały się do odliczeń z Sekcji 179 IRS, tak jak inne nieruchomości komercyjne? Niestety, odpowiedź brzmi: nie. Sekcja 179(b)(3) wyklucza nieruchomości używane do zapewniania zakwaterowania, inne niż hotele, co natychmiast dyskwalifikuje wynajem krótkoterminowy.
Jak podatnicy mogą zrekompensować sobie utratę odliczenia 179? Zlecić przeprowadzenie analizy podziału kosztów. Bonusowa amortyzacja może stanowić dodatkową korzyść podatkową, która może znacznie zrekompensować odpowiedzialność podatkową. Twój klient może być w stanie otrzymać znaczną premię amortyzacyjną już w pierwszym roku. Ponieważ amortyzacja premiowa jest dozwolona dla każdego okresu użytkowania równego lub krótszego niż 20 lat, dzięki przesunięciu niektórych aktywów budynku na okres 5 lub 15 lat, będą się one kwalifikowały do amortyzacji premiowej. Ustawa o obniżeniu podatków i zatrudnieniu z 2017 roku pozwala na natychmiastowe odliczenie pełnych kosztów w pierwszym roku. Ponieważ wiele komponentów może być odpisanych po przeprowadzeniu analizy podziału kosztów, jeśli cena zakupu Twojego klienta wynosiła 10 mln USD, może on od razu odliczyć od 3 do 4 mln USD (100-procentowa amortyzacja bonusowa wprowadzona ustawą Tax and Jobs Act).
Wykorzystaj stratę z działalności pasywnej
Inną metodą przeciwdziałania odmowie odliczenia 179 dolarów i poniesienia straty jest zapewnienie przez podatników, że spełniają oni zasady dotyczące straty z tytułu działalności biernej (PAL), a także zasady dotyczące ograniczenia podstawy opodatkowania, zasady dotyczące ryzyka i zasady dotyczące nadmiernej straty z działalności gospodarczej. Zasady te mogą również ograniczyć wysokość straty z tytułu podatku od nieruchomości.
Przepisy dotyczące PAL zostały wprowadzone w 1986 roku, aby uniemożliwić podatnikom wykorzystywanie nieruchomości i przedsiębiorstw do generowania ogromnych strat w celu wyrównania podatku dochodowego. Wcześniej podatnicy mogli wykorzystać straty wygenerowane z dochodów pasywnych i odliczyć je od podatków należnych z tytułu dochodów niepasywnych. Obecnie, jeśli ich zmodyfikowany skorygowany dochód brutto wynosi mniej niż $150,000 rocznie, mogą oni wykazać stratę pasywną do wysokości $25,000. Jeśli jednak ich dochód przekracza $150,000, nie przysługuje im odliczenie w wysokości $25,000.
Jednym ze sposobów, w jaki podatnicy mogą obejść zasadę straty z działalności pasywnej, jest grupowanie zysków i strat z nieruchomości zgodnie z rozdziałem 469 na jeden z dwóch sposobów:
- Po pierwsze, mogą oni grupować swoje nieruchomości czynszowe z innymi rodzajami działalności pasywnej, które przynoszą dochód, w którym materialnie uczestniczą, jeśli mają one wspólne cechy, np. jeśli ich działalność jest podobna, jeśli mają wspólną kontrolę, wspólną własność i/lub położenie geograficzne oraz jeśli działalność jest współzależna. Aby istotnie uczestniczyć w działalności, podatnik musi spędzić 100 godzin rocznie na tej działalności, a te 100 godzin musi być większe niż jakakolwiek inna osoba spędza istotnie uczestnicząc w danej nieruchomości.
- Po drugie, podatnicy mogą grupować wynajem z innymi pasywnymi rodzajami działalności, które przynoszą straty. Jeśli twój klient lub jego współmałżonek zajmuje się zawodowo nieruchomościami i składają wspólne zeznanie podatkowe, muszą oni i/lub ich współmałżonek spędzić co najmniej 750 godzin rocznie wyłącznie na obsłudze i zarządzaniu wynajmowanymi nieruchomościami w sposób praktyczny lub muszą poświęcić 50 procent czasu na działalność związaną z nieruchomościami. Ponieważ IRS często kwestionuje czas poświęcony na działalność inwestorską i podróże, podatnicy muszą zachować szczególną ostrożność, jeśli chodzi o te czynności.
Jednakże, zgodnie z zasadami PAL, wynajem krótkoterminowy może być klasyfikowany jako działalność gospodarcza, a nie nieruchomość. Na stronie 26 przewodnika IRS Passive Activity Loss Audit Technique Guide czytamy:
"Zgodnie z Reg. § 1.469-1T(e)(3)(ii), sześć rodzajów działalności, które normalnie definiuje się jako wynajem, w większości przypadków traktuje się jako działalność niewynajmowaną, tj. jako działalność gospodarczą. W związku z tym standard aktywnego uczestnictwa oraz ulga w wysokości 25 000 USD nie mają zastosowania. [Jeśli działalność nie mieści się w definicji wynajmu, jest to działalność pasywna lub niepasywna w zależności od tego, czy podatnik w niej materialnie uczestniczy. Poniżej przedstawiono sześć wyjątków:
1. Średni okres użytkowania przez klienta wynosi siedem dni lub mniej. Na przykład: wynajem apartamentów, krótkoterminowe użytkowanie pokoi hotelowych/motelowych oraz firmy wypożyczające filmy wideo/tuksedy/samochody/narzędzia itp.
2. Średni okres użytkowania przez klienta wynosi 30 dni lub mniej, a wraz z wynajmem świadczone są znaczące usługi osobiste. Przykłady: hotele i motele.
3. Z wynajmem związane są nadzwyczajne usługi osobiste. Przykłady: szpitale, domy opieki i szkoły z internatem.
4. Wynajem ma charakter uboczny w stosunku do działalności niewynikającej z wynajmu.
5. Podatnik zwyczajowo udostępnia wynajmowaną nieruchomość w określonych godzinach pracy do niewyłącznego użytku przez różnych klientów. Przykład: pola golfowe, kluby zdrowia i uzdrowiska.
6. Podatnik udostępnia nieruchomość do wykorzystania w ramach niewynajmowanej działalności swojej spółki osobowej, spółki typu S Corporation lub spółki joint venture. Kluczowym słowem jest tu "udostępnia", a nie "wynajmuje". Na przykład: wspólnik wnosi nieruchomość w zamian za udział we własności. Taka transakcja ze spółką niebędąca leasingiem nie jest leasingiem. Przepis. § 1.469-1T(e)(3)(vii) stanowi: "Jeżeli zatem wspólnik wnosi do spółki osobowej użytkowanie nieruchomości, żaden z przypadających na wspólnika udziałów w dochodzie spółki osobowej nie jest dochodem z działalności polegającej na wynajmie...".
W wyniku takiej interpretacji podatnik nie byłby uznawany za uzyskującego dochody lub straty z najmu podlegające przepisom PAL. Otrzymywałby dochód lub stratę z działalności gospodarczej niepodlegające zasadom PAL.
Przestrzeganie zasad dotyczących podstawy opodatkowania
W rachunkowości termin "kwestie dotyczące podstawy opodatkowania" odnosi się do kwoty (podstawy) nieruchomości, która podlega opodatkowaniu na mocy prawa. Kwestie dotyczące podstawy opodatkowania mogą utrudnić sprzedaż nieruchomości, ponieważ klient może skorzystać z premii amortyzacyjnej, której wysokość jest tak duża, że znacznie przewyższa rzeczywistą wartość nieruchomości. Jeśli skorzystał z bonusowej amortyzacji i nie pozostała mu żadna podstawa, musi zwrócić bonusową amortyzację w przypadku sprzedaży.
W związku z tym, jeśli klient nie chce lub nie może spłacić bonusu amortyzacyjnego, musi albo zatrzymać nieruchomość, albo dokonać wymiany nieruchomości w ramach programu 1031, w ramach której zamienia nieruchomość na inną. Można też sprzedać nieruchomość, a następnie kupić inną w tym samym roku podatkowym i wykorzystać amortyzację do wyrównania zysków kapitałowych i/lub podatku od odzyskania.
Przestrzeganie przepisów dotyczących ryzyka
Zasady dotyczące ryzyka to przepisy dotyczące ochrony podatkowej, które ograniczają wysokość dopuszczalnych odliczeń, o jakie może ubiegać się podatnik w związku z podejmowaniem ryzykownych działań mogących prowadzić do strat finansowych. Przepisy te mają na celu zagwarantowanie, że straty wykazane w zeznaniu podatkowym są uzasadnione i że podatnicy nie próbują manipulować swoim dochodem do opodatkowania za pomocą schronień podatkowych. Jeśli inwestycja w nieruchomość klienta nie wiąże się z żadnym ryzykiem lub wiąże się z ograniczonym ryzykiem, może on nie być w stanie odliczyć poniesionych strat przy składaniu zeznania podatkowego.
Wartość inwestycji w nieruchomość obliczana jest poprzez połączenie kwoty inwestycji w nieruchomość z kwotą pożyczki lub zobowiązania dotyczącego tej nieruchomości. Jeśli klient kupił nieruchomość o wartości 10 milionów dolarów obciążoną kredytem hipotecznym o wartości 9 milionów dolarów i nie ponosi ryzyka związanego z kredytem o wartości 9 milionów dolarów, może odliczyć tylko 10% straty, a resztę musi odpisać w kolejnych latach.
Przestrzeganie zasad dotyczących nadwyżki strat z działalności gospodarczej
Nadmierna strata biznesowa to kwota, o którą łączne odliczenia przekraczają łączny dochód i zyski brutto, plus 250 000 dolarów (lub 500 000 dolarów w przypadku wspólnego rozliczenia). Załóżmy, że twój klient kupuje mały kompleks apartamentów za 10 milionów dolarów, które są podzielone między grunt i nieruchomość podlegającą amortyzacji (budynek): obie są warte 5 milionów dolarów.
Przeprowadzając analizę podziału kosztów, Twój klient może odpisać co najmniej jedną trzecią tej podlegającej amortyzacji nieruchomości; załóżmy, że jest to 1,5 miliona dolarów. Z tego 1,5 miliona dolarów klient odliczyłby 500 000 dolarów (maksymalna dopuszczalna nadwyżka straty z działalności gospodarczej, jeśli składają wniosek wspólnie), a pozostały 1 milion dolarów przeniósłby na kolejny rok, który stałby się przeniesieniem straty operacyjnej netto. Zgodnie z artykułem 461, zmienionym przez ustawę Tax Cuts and Jobs Act z 2017 roku, mogą oni wykorzystać tylko do 80 procent tej kwoty, aby zmniejszyć swoje zobowiązania podatkowe z tytułu przyszłych dochodów.
Na przykład, zaproponujmy, że w drugim roku Twój klient zgłasza zysk w wysokości 500 000 USD. Może on odliczyć 80 procent tego dochodu do opodatkowania (400 000 USD) od istniejącej straty operacyjnej netto w wysokości 1 miliona USD. W ciągu następnych kilku lat mógłby wykorzystać pozostałe 600 000 USD z tytułu przeniesienia straty operacyjnej netto, aby wyrównać dalszy dochód podlegający opodatkowaniu.
Na zakończenie
Godną uwagi informacją jest to, że krótkoterminowe domy wakacyjne są uznawane za nieruchomości niemieszkalne i w związku z tym podlegają 39-letniemu okresowi amortyzacji. Ponieważ jednak właściciele takich obiektów nie mogą skorzystać z odliczenia 179, mogą oni znaleźć ulgę podatkową dzięki analizie podziału kosztów - pod warunkiem, że spełnią zasady PAL, zasady dotyczące podstawy opodatkowania, zasady dotyczące ryzyka oraz zasady dotyczące nadmiernej straty z działalności gospodarczej.
