Ostatnie spadki stóp procentowych skłoniły miliony gospodarstw domowych do refinansowania swoich kredytów hipotecznych. Kredytobiorcy, którzy dokonują refinansowania muszą zapoznać się z podstępnymi zasadami podatkowymi dotyczącymi tego, co można, a czego nie można odliczyć od podatku w przypadku płatności za odsetki. Oto kilka przypomnień, jak działają te zasady.
Rozważmy klienta, który posiada osobistą rezydencję. Jest ona warta więcej niż pozostała kwota główna kredytu hipotecznego. Kredytodawca jest skłonny zezwolić na refinansowanie za kwotę wyższą niż saldo istniejącej hipoteki. Przepisy podatkowe pozwalają klientowi na odliczenie płatności odsetkowych od kredytu refinansowego, o ile jest to kwota równa istniejącemu saldu. Ale czy klient ma również prawo do odliczenia płatności odsetkowych za część refinansowania, która przekracza istniejące saldo? I czy ma znaczenie, że klient planuje wykorzystać większość nadwyżki wpływów z refinansowania na spłatę zadłużenia na karcie kredytowej?
To, czy kredytobiorcy mają prawo do odliczenia odsetek od nadwyżki zależy od tego, jak wykorzystają wpływy z refinansowania oraz od wysokości tych wpływów. Jeżeli kredytobiorcy wykorzystują kwotę nadwyżki z istniejącego kredytu hipotecznego na zakup, budowę lub znaczne ulepszenie głównego miejsca zamieszkania, czyli domu całorocznego, lub drugiego domu, takiego jak domek letniskowy, ich płatności odsetkowe podlegają zasadom dotyczącym kredytów na zakup domu. Zasady te pozwalają na odliczenie całości odsetek, o ile nadwyżka plus wszystkie inne pożyczki na zakup domu nie przekraczają $1 miliona ($500,000 dla małżeństw składających osobne zeznania).
Jednakże, gdy kredytobiorcy wykorzystują nadwyżkę na inne cele, inny zestaw zasad zabrania odliczeń za płatności odsetek od "pożyczek konsumenckich". Ta szeroka kategoria obejmuje rachunki za karty kredytowe, pożyczki samochodowe, wydatki medyczne i inne osobiste długi, takie jak zaległe federalne i stanowe podatki dochodowe. Istnieje jednak ograniczony wyjątek dla odsetek od kredytów studenckich, jednego z tych "ponad linią" odejmowania w celu uzyskania skorygowanego dochodu brutto.
Jednak większość kredytobiorców jest w stanie ominąć te ograniczenia w odliczeniach odsetek konsumenckich, dzięki zasadom dotyczącym kredytów mieszkaniowych. Zasady te pozwalają im na odliczenie całości odsetek tak długo, jak kwota przekraczająca istniejącą hipotekę plus wszystkie inne pożyczki w domu nie przekracza $100,000, spadając do $50,000 dla małżeństw składających oddzielne zeznania. Nie ma różnicy, jak kredytobiorcy wykorzystują wpływy.
Jeśli ich refinansowane pożyczki są częściowo pożyczkami na zakup domu i częściowo pożyczkami na dom, istnieje ogólny limit $1.1 miliona, który jest kombinacją $1 miliona z długu na zakup domu i $100,000 długu na dom. (Ta liczba spada do $550,000 dla małżeństw składających zeznania oddzielnie). Kiedy pożyczki przekraczają pułap $1 miliona dla pożyczek na zakup domu i $100,000 dla pożyczek na dom, nadwyżka jest generalnie zakwalifikowana jako nie odliczane odsetki osobiste. Ogólne wykluczenie podlega wyjątkom w przypadku wpływów z pożyczek wykorzystywanych na cele biznesowe lub inwestycyjne.
Jeszcze inne ograniczenie dotyczy stale rosnącej liczby kredytobiorców obciążonych alternatywnym podatkiem minimalnym. AMT pozwala na odliczenie odsetek od pożyczek na zakup domu do wysokości $1 miliona ($500,000 dla małżeństw składających zeznania oddzielnie). Jednak przepisy AMT odmawiają wszelkich odliczeń za odsetki od pożyczek na zakup pierwszego lub drugiego domu, chyba że wpływy z pożyczek są wykorzystywane do zakupu, budowy lub znacznego ulepszenia mieszkań.
Więcej szczegółów można znaleźć w IRS Publication 936.
Powiązany artykuł:
How to Get Tax Breaks on Your Home
O autorze:
Julian Block pisze i praktykuje prawo w Larchmont w Nowym Jorku, a wcześniej pracował w IRS jako agent specjalny (kryminalny śledczy) i adwokat. Więcej na ten temat można dowiedzieć się z książki "Julian Block's Home Seller's Guide to Tax Savings", dostępnej dla Kindle na Amazon.com oraz w wersji drukowanej na julianblocktaxexpert.com.
