Z sezonem podatkowym w przeszłości, nadszedł czas, aby pomyśleć o implikacjach podatkowych decyzji, które Twoi klienci mogą podejmować w sprawie swoich domów w 2014 roku. Zasady są skomplikowane, a ze względu na ogromne kwoty, decyzje te mogą mieć poważne reperkusje. Odśwież swoją pamięć o następujących kluczowych aspektach IRC dotyczących domów.
Przerwa na wyłączenie dla sprzedawców domów. Mogą oni "wykluczyć", czyli uciec od podatków aż $500,000 zysku dla małżeństw składających zeznania wspólnie i $250,000 dla tych, którzy składają pojedyncze zeznania lub są małżeństwem i składają oddzielne zeznania. Pamiętaj, że to jest zysk, a nie cena sprzedaży. Co jeśli zysk jest większy niż kwota wykluczenia $250,000 lub $500,000? Nadwyżka jest opodatkowana jako długoterminowy zysk kapitałowy według maksymalnej stawki 20 procent (23,8 procent, jeśli jesteś odpowiedzialny za Medicare surtax), plus odpowiednie podatki stanowe.
Wykluczenie nie jest jednorazową okazją, można się o nie ubiegać nawet co dwa lata. Aby się zakwalifikować, musisz przejść dwa testy. Po pierwsze, posiadałeś i mieszkałeś w nieruchomości jako główne miejsce zamieszkania lub główny dom przez co najmniej dwa lata z pięcioletniego okresu, który kończy się w dniu sprzedaży. Po drugie, nie wykluczyłeś zysku z innej sprzedaży głównego miejsca zamieszkania w ciągu dwóch lat poprzedzających datę sprzedaży.
Te dwa lata nie muszą być następujące po sobie; mogą być z przerwami przez dwa pełne lata. Krótkie tymczasowe nieobecności na wakacje lub inne sezonowe nieobecności liczą się jako okresy użytkowania przez właściciela. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy podczas tych nieobecności wynajmujesz nieruchomość.
Główne miejsce zamieszkania. Wykluczenie zysku nie jest ograniczone do sprzedaży konwencjonalnego domu jednorodzinnego. Głównym miejscem zamieszkania może być również condo, mieszkanie spółdzielcze, Twoja część budynku wielomieszkaniowego, przyczepa mieszkalna, dom mobilny lub cokolwiek innego, co zapewnia wszystkie udogodnienia domu, takie jak łódź mieszkalna lub jacht, który posiada urządzenia do gotowania, spania i sanitarne, a nawet wakacyjna rezydencja, do której wprowadzasz się po przejściu na emeryturę. Ponadto, lokalizacja głównego miejsca zamieszkania nie ma znaczenia. Może ono znajdować się w innym kraju niż Stany Zjednoczone.
Częściowe wyłączenie. Istnieje ulga podatkowa w postaci częściowego wyłączenia dla kogoś, kto sprzedał inny dom w ciągu ostatnich dwóch lat lub nie spełnia wymogów własności i użytkowania. Skorzystaj z częściowego wyłączenia, gdy głównym powodem sprzedaży są problemy zdrowotne, zmiana zatrudnienia lub pewne nieprzewidziane okoliczności. Obejmują one rozwód lub separację prawną, lub klęski żywiołowe lub spowodowane przez człowieka, które powodują szkody mieszkaniowe.
Dla zobrazowania, jesteś singlem, mieszkasz w swoim mieszkaniu od zaledwie 12 miesięcy i przeprowadzasz się do nowej pracy w innym mieście. Możesz wykluczyć zysk w wysokości aż $125,000-12 miesięcy podzielony przez 24 miesiące lub 50 procent razy $250,000.
Ulepszenia w domu: Dlaczego ważne jest, aby śledzić swoje wydatki. Czy dokonałeś ulepszeń w domu? Nie dają one żadnych bieżących odliczeń, ale są dodawane do podstawy kosztowej domu, która jest liczbą używaną do określenia zysku lub straty przy sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, ulepszenia zmniejszają wszelkie zyski podlegające opodatkowaniu, gdy w końcu sprzedasz.
W przypadku, gdy IRS kwestionuje twoją sprzedaż, audyt będzie mniej traumatyczny i mniej kosztowny, jeśli zachowałeś skrupulatne zapisy, które śledzą podstawę mieszkania. Zapisy te powinny zawierać to, co pierwotnie zapłaciłeś za nieruchomość, plus rozliczenia lub koszty zamknięcia, takie jak ubezpieczenie tytułu i opłaty prawne, a także to, co później łuskać na ulepszenia, takie jak dodanie pokoju lub bruku podjazd. Takie ulepszenia nie powinny być mylone z rutynowymi naprawami lub konserwacją, która nie dodaje nic do wartości miejsca, jak malowanie lub tapetowanie pokoju lub wymiana złamanej szyby.
Połącz zwykłe naprawy w większą pracę. Może się opłacić odłożenie projektów naprawczych do czasu, gdy będzie można je wykonać w związku z rozległym projektem przebudowy lub renowacji. Dodanie mniejszych prac do większej pracy może pozwolić na włączenie niektórych elementów, które w przeciwnym razie zostałyby uznane za naprawy, takie jak koszt malowania pokoi.
Brak kary małżeńskiej dla nowożeńców. IRS daje prezent nowożeńcom, którzy oboje posiadają domy, które sprzedają przed lub po przejściu przez ołtarz. Na ich wspólnej deklaracji, każdy z małżonków może wykluczyć aż $250,000 zysku, pod warunkiem, że każdy z nich mógłby wykluczyć do $250,000, jeśli złożył osobno. Ale tam IRS rysuje linię. Jeden z małżonków nie może wykorzystać żadnej części pozostałych niewykorzystanych wykluczeń, tak aby wykluczyć zysk w wysokości ponad $250,000 na osobę.
Punkty na kredytach hipotecznych. Planujesz kupić nowy dom pod koniec roku? Spróbuj zawinąć sprawy do 31 grudnia.Zachęta do dotrzymania tego terminu to odliczenie za 2014 rok, jeśli jedynym sposobem na uzyskanie kredytu hipotecznego jest zapłacenie punktów instytucji pożyczkowej. Weź natychmiastowe odliczenie w całości za płatności odsetkowe z góry poniesione w celu uzyskania pożyczki na zakup, budowę lub ulepszenie swojego głównego domu (jak wtedy, gdy dodajesz lub przebudowujesz pokój). Dotyczy to "głównego domu", w przeciwieństwie do drugiego domu, którego używasz jako miejsca wypoczynku lub nieruchomości, za którą pobierasz czynsz.
Inne zasady regulują refinansowanie istniejących kredytów hipotecznych. Wykorzystaj wpływy z pożyczki na ulepszenie domu i możesz w pełni odliczyć punkty. Refinansuj tylko po to, aby skorzystać z niższych stóp procentowych i musisz odliczyć punkty tylko w sposób ciągły przez cały okres kredytowania - podziel to, co zapłaciłeś za punkty przez liczbę miesięcznych płatności, których będziesz dokonywał przez cały okres kredytowania.
Pożyczkobiorcy, którzy refinansują po raz drugi lub trzeci, często przeoczają spore odpisy. Seryjni refinansujący mogą natychmiast odliczyć to, co pozostało z punktów z poprzednich refinansowań. Ale kredytobiorcy nie pamiętają o tych punktach, ponieważ nie pojawiają się one na dokumentach zamykających nowe refinansowanie. Zazwyczaj kilka tysięcy dolarów wpada prosto przez pęknięcia. Dla refinansujących, którzy wpadają w 30-procentowy federalny i stanowy nawias, każdy $1,000, który odpisują, obniża podatki o $300 - więcej niż wystarczająco, aby zapłacić za przyjemną noc na mieście.
Podatki od nieruchomości. Odliczenia na liście A dotyczące podatków od nieruchomości zazwyczaj oznaczają wszelkie stanowe, lokalne lub zagraniczne podatki od nieruchomości. Ale specjalna zasada ma zastosowanie, gdy część twojej miesięcznej płatności hipotecznej idzie na konto depozytowe i twój pożyczkodawca okresowo płaci twoje podatki od nieruchomości do lokalnych rządów z tego konta. Dopuszczalne odliczenie to kwota faktycznie zapłacona w ciągu roku władzom podatkowym. Pożyczkodawca zazwyczaj wysyła formularz 1098, Mortgage Interest Statement, na koniec roku podatkowego z tymi informacjami.
O autorze:
Julian Block pisze i praktykuje prawo w Larchmont w Nowym Jorku, a wcześniej pracował w IRS jako agent specjalny (kryminalny śledczy) i adwokat. Więcej na ten temat można dowiedzieć się z książki "Julian Block's Tax Tips for Marriage and Divorce", dostępnej dla Kindle na Amazon.com oraz w wersji drukowanej na julianblocktaxexpert.com.
