Jak sprzedający spółdzielnie powinni obliczać zysk

Jeśli dopiero do nas dołączyłeś, trzy poprzednie części tej serii podsumowały, czym różni się własność konwencjonalnych domów jednorodzinnych od własności kondominiów lub mieszkań spółdzielczych oraz kiedy IRS pozwoli właścicielom mieszkań spółdzielczych na zwiększenie skorygowanej podstawy dla ich mieszkania. Niniejszy artykuł, część czwarta, podsumuje inne przypadki zwiększenia lub zmniejszenia skorygowanej podstawy.

Jak właściciel spółdzielni powinien obliczyć zysk przy sprzedaży mieszkania.

Sprzedający są zobowiązani do zapłaty podatku, gdy osiągną zyski wyższe od kwoty wykluczeń z zysku, dozwolonych przez sekcję 121 Internal Revenue Code. Wyłączenia te wynoszą aż $500,000 dla osób pozostających w związku małżeńskim, które składają wspólne zeznania lub $250,000 dla osób składających zeznania pojedyncze lub dla małżeństw, które składają osobne zeznania.

Sprzedaż mieszkania przez właściciela skutkuje powstaniem zysku tylko wtedy, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży przekracza skorygowaną bazę mieszkania, czyli wartość, której właściciel musi użyć, aby określić zysk ze sprzedaży.

Baza większości właścicieli zaczyna się od pierwotnej ceny zakupu. Obejmuje ona wszelkie długi, które zaciągają, takie jak kredyt hipoteczny, a także pewne koszty rozliczenia lub zamknięcia transakcji związane z zakupem, takie jak honorarium adwokata i złożenie wniosku do zarządu spółdzielni, o czym była mowa w części drugiej.

Ulepszenia kapitałowe.

W ciągu wielu lat posiadania mieszkania, jego podstawa nieuchronnie ulega korektom lub zmianom. IRS pozwala im na korektę w górę tego, co wydali na ulepszenia kapitałowe w mieszkaniu, w przeciwieństwie do napraw.

Artykuły takie jak ten, prosto do Twojej skrzynki poczt

owejZapisz się do naszego newslettera, aby otrzymywać najnowsze trendy w księgowości, pomysły, wiadomości i technologie dostarczane bezpośrednio na Twój adres e-mail.Wpisz adres e-mail *Podaj adres e-mailZapisz
się

Agencja zezwala na podwyższenie podstawy opodatkowania, która odzwierciedla ich udział w zatwierdzonych przez zarząd specjalnych opłatach za ulepszenia kapitałowe, które przynoszą korzyści wszystkim mieszkaniom, takie jak wymiana dywanów w korytarzach lub odnowienie holi. To samo dotyczy ich udziału w spłatach amortyzacyjnych kredytu hipotecznego, czyli spłatach kwoty głównej kredytu hipotecznego obciążającego ich budynek.

Odliczenia z tytułu wypadków i strat kradzieżowych.

Czy IRS również będzie wymagał od nich korekty w dół, jeśli spełniali warunki do takich odliczeń? Tylko jeśli się do tego kwalifikują, a prawdopodobnie tak nie było.

Oto, jak działają te zasady. Ustawa o redukcji podatków i zatrudnieniu (Tax Cuts and Jobs Act) poważnie ograniczyła odliczenia z tytułu strat spowodowanych wypadkami i kradzieżami.

Ograniczenia te obowiązują tylko w latach 2018-2025. Przepisy, które obowiązywały w roku 2017 i wcześniej, nakładały już poważne ograniczenia na odliczenia strat zgłaszanych przez właścicieli nieruchomości, których domy, artykuły gospodarstwa domowego i inne mienie uległy uszkodzeniu lub zniszczeniu w wyniku nieprzewidywalnych zdarzeń (Internal Revenue Code Section 165 (h)).

Jakie rodzaje zdarzeń spełniają wymogi? Tylko te, które są "nagłe, niespodziewane lub niezwykłe". Szeroka lista nieprzewidywalnych nieszczęść obejmuje trzęsienia ziemi, pożary, powodzie, huragany, osunięcia ziemi, uderzenia piorunów, huragany, tornada, tsunami i wybuchy wulkanów.

Stare przepisy stanowiły dużą przeszkodę. Sekcja 165 (h) kodeksu stanowiła, że straty w środkach trwałych wykorzystywanych do celów osobistych, po odliczeniu odszkodowań z tytułu ubezpieczenia, zasadniczo podlegały odliczeniu tylko w zakresie, w jakim łączna kwota w danym roku przekraczała 10 procent skorygowanego dochodu brutto właściciela.

Chociaż ustawa TCJA utrzymała 10-procentowy próg, to jednak wprowadziła ograniczenia na rok 2018 i kolejne lata. Ogólnie rzecz biorąc, właściciele mogą skorzystać z odliczeń za nieubezpieczone straty z tytułu wypadków tylko wtedy, gdy spełnią dwa warunki: po pierwsze, poniosą straty, które można przypisać klęskom żywiołowym, takim jak powodzie i pożary, a po drugie, straty wystąpią na obszarach klęsk żywiołowych ogłoszonych przez prezydenta jako kwalifikujące się do pomocy federalnej.

Co dalej.

W części piątej zostaną omówione inne przypadki, w których właściciele mieszkań spółdzielczych muszą zwiększyć lub zmniejszyć skorygowaną podstawę opodatkowania.